1. 특별수선충당금 적립의무 여부 및 적립 시 적용되는 표준건축비(2009.08.26)

1. ’96년 12월 30일 개정한 임대주택법 부칙2항에서 ‘특별수선충당금 적립은 이법 시행(’97.3.1)후 최초사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용한다.’라고 정하고 있는 바, 당 단지는 ’96년 4월에 사원임대아파트로 최초사업계획승인 얻은 후, 사업자 변경 및 사업내용 변경(임대→분양→민간건설임대 : 2006년)이 있었으나, 최초사업계획승인을 법 시행 전에 득한 단지로써 특별수선충당금의 적립의무가 없을 것으로 판단되나, 국토해양부의 유권해석을 얻 싶어서 질의합니다.

2. 특별수선충당금을 적립해야 한다면, 표준건축비는 어느 시점의 것을 적용해야 하는지요? 최초사업계획당시인 ’96년 주택분양가원가연동제시행지침에 따라 적용을 하는 것인지, ’99년 건교부 고시 표준건축비에 따라 적용하는 것인지 ’04년 고시 표준건축비에 따라 적용하는 것인지 궁금합니다.

처리결과

‘96.12.30 개정한 임대주택법 부칙 제2항의 규정에 의하면 임대주택법 제31조에서 정하고 있는 임대사업자의 특별수선충당금 적립에 관한 사항은 “‘97.3.1 이후 최초로 주택법에 의한 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용 한다”고 정하고 있는 바, 위 부칙규정의 사업계획승인일의 적용과 관련하여, 위 규정 시행이전에 최초로 사업계획승인을 받았다 하더라도, 사업계획승인을 변경하여 임대주택으로의 건설이 확정된 2006년을 최초 사업계획승인일로 보아 개정된 부칙규정을 적용하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

2. 임대주택법 시행규칙 18조 관리비 항목에 대한 질의(2009.08.26)

임대주택법 시행규칙 18조 (관리비 등) 중 1항 8번 수선유지비에 대한 구체적인 항목 및 항목별 부담 주체등에 대한 별도 규정이 없어 임대사업자와 임차인간에 아귀 및 업무혼선이 발생하고 있사오니, 이에 대한 해당 부처의 지침 또는 권고안 마련이 필요할것으로 사료됩니다.

※ 질의 : 각 항목에 대한 수선유지비를 임대료 또는 관리비에 부과하는것이 옳은것인지 회신하여 주시기 바랍니다. ▼소방시설점검비(소방법 년1회), ▼저수조 청소비(저수조법 년2회), ▼수전설비 검사비(전기사업법3년1회), ▼승강기 검사비(승강기관리년1회), ▼건물안전 검사비(시특법3년1회), ▼열교환기 세관비(열효율 년1회)

※ (참고) 수선유지비 정의

- 임대료에 포함되는 수선유지비 : 임대주택의 내구성 증가등의 주택의 가치보전을 수반하는 자본적 지출에 해당하는 비용

- 관리비에 포함되는 수선유지비 : 냉난방시설의 청소비, 소화기충약비등 임차인 주거생활의 편의를 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당되는 비용

처리결과

임대주택의 내구성 증가 등 주택의 가치보전을 수반하는 자본적 지출에 해당하는 비용은 임대사업자가 부담하여야 하며, 임대주택법 시행규칙 제18조 제1항 및 별표2에 따라 임차인의 주거생활 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당되는 비용은 임차인이 부담하여야 할 것인 바, 해당 비용의 성격을 감안하여 임대차인간에 별도 약정한 바가 있는 경우에는 그에 따라 처리할 수 있을 것이며, 개별법에서 비용 부담주체를 정하는 경우에는 해당 법률의 규정에 따라야 할 것입니다. 질의하신 바, 저수조 청소비, 승강기 검사비, 열교환기 세관청소비 등 임차인의 편익을 위한 소모적 지출의 경우 임차인이 부담하여야 할 것으로 사료되며, 소방시설점검비 및 수전설비검사비, 건축물 안전점검비 등의 부담주체에 대하여 해당 법령에서 규정하고 있는 경우에는 해당법률의 규정에 따라야 할 것이며, 비용부담 주체를 규정하고 있지 아니한 경우에는 소관기관의 해석에 따라야 할 것으로 사료됩니다.

3. 특별수선충당금 적립관련 차감기준일 문의(2009.08.27)

임대아파트에서 조기분양전환를 하였습니다. 기존에 회사에서 특별수선충당금을 적립하고 있으나 조기분양을 실시한 이후에는 적립금에서 분양받은 세대분을 차감을 해야하는데 그 차감기준일 관련하여 문의를 드립니다. 규정에는 "분양으로 전환시"라고 되어있는데 그걸 분양계약체결일로 봐도 되는지여? 분양계약체결일로 적용을 해야하는지 아니면 소유권이전완료로 적용을 해야하는지요. 명쾌한 답변부탁드립니다. "분양주택의 경우 주택법 시행령 제66조에 따라 입주자는 사용검사일로 부터 1년이 경과한 날로부터 매월 적립하도록 규정하고 있으며, 임대주택의 경우 임대주택법 시행령 제30조에 따라 임대사업자가 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하고 분양으로 전환시 임대주택법 제31조에 의거 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하도록 하고 있으므로 각 법령에 따라 별도로 부과,징수하고 보관하여야함"

처리결과

임대주택법 제31조 및 동법 시행령 제30조에 따라 임대사업자는 사용검사일(임시 사용승인일)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 특별수선충당금을 적립하고 주택법 제43조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 하는 바, 질의하신 바, 임대사업자는 개별 임대주택의 분양전환계약체결 전일까지 해당 주택에 대한 특별수선충당금을 적립하여, 입주자대표회의에 인계하여야 할 것입니다.

4. 공동주택 관리비등의 예치자 명의에 대한 질의(2009.09.01)

주택법 시행령 제58조 7항에 규정된 “관리주체는 관리비등을 입주자대표회의의 회장과 관리사무소장의 공동명의로 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조제2항제1호각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리할 수 있다.”는 조항의 의미가

1. “공동명의로 예치하여 관리할 수 있다”의 시행령 제정 의미에 비춰볼 때 관리비 등을 관리사무소장의 단독 명의로도 예치가 가능한지 여부?

2. “공동명의로 예치하여 관리할 수 있다”의 시행령 제정 의미에 비춰볼 때 관리비 등을 입주자대표회의 회장의 단독 명의로도 예치가 가능한지 여부?

3. “예치자” 명의가 시행령 제정 취지에 비춰볼 때 잘못 지정되었다면 취할 수 있 시정 조치 및 절차는 어떻게 되는지?

처리결과

주택법 제55조제2항제1호에 의하면 공동주택의 운영, 관리, 유지, 보수, 교체, 개량 및 리모델링에 관한 업무와 이 업무를 집행하기 위한 관리비, 장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구, 수령, 지출에 관한 업무는 입주자대표회의에서 의결(주택법시행령 제51조제1항에 따름)하고 관리사무소장이 집행(계약행위 포함)하는 것입니다. 주택법시행령 제58조제7항에서 관리주체는 관리비등을 회장과 관리사무소장 공동명의로 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리할 수 있다. 라는 규정은 입주자대표회의가 관리주체에 관리비등에 대한 금융기관의 예금통장을 공동명의로 개설하자고 요청하는 경우 관리주체에서 이에 응할 수 있도록 한 근거규정입니다. 따라서 예금통장의 공동명의에 관한 규정이 회장에게 관리비등의 집행권을 부여한 것이 아니라 관리비등의 회계사고(금융사고 등) 예방을 위하여 관리주체에서 금융기관에 예금을 지급청구할 때에 회장이 확인할 수 있도록 한 사항임을 양지하시기 바랍니다.

5. 공동주택 공사계약 당사자 (2009.09.03)

제가 근무하는 아파트 입주자대표회의가 2009. 8. 1일 새로 결성되어 8월 20일에 회의를 하였습니다. 처음으로 동대표가 되셨고, 총무이사를 맡으신 대표님이, 전 기수에서 무인전자경비시스템 공사계약을 관리소장이 계약당자자가 되지않고 입주자대표회장 계약당자자가 된것은 잘못된 것이라고 하시는데, 저는 아파트 주임경리(5300세대등) 7년 관리소장7년차를 하였으나 관리소장이 계약당자사가 된 아파트는 없었고, 고유번호증이 입주자대표회장으로 되어 있고 자치관리를 하고 있으므로 대표회장이 계약당사자가 되어야 한다고 생각하며 지금까지 10여년이 넘도록 아파트에서 근무를 하였지만 관리소장이 계약당자자가 되어 계약하는 아파트는 경험을 하지 않았습니다. 주위 아파트도 모두 입주자대표회장이 계약을 한다고 하는데... 제가 잘못 업무를 하고 있는 것인지 답변해 주시면 감사하겠습니다.

처리결과

주택법 제55조제2항제1호에 의하면 공동주택의 운영, 관리, 유지, 보수, 교체, 개량 및 리모델링에 관한 업무와 이 업무를 집행하기 위한 관리비, 장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구, 수령, 지출에 관한 업무는 입주자대표회의에서 의결(주택법시행령 제51조제1항에 따름)하고 관리사무소장이 집행(계약행위 포함)하는 것입니다. 주택법시행령 제58조제7항에서 관리주체는 관리비등을 회장과 관리사무소장 공동명의로 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리할 수 있다. 라는 규정은 입주자대표회의가 관리주체에 관리비등에 대한 금융기관의 예금통장을 공동명의로 개설하자고 요청하는 경우 관리주체에서 이에 응할 수 있도록 한 근거규정입니다. 따라서 예금통장의 공동명의에 관한 규정이 회장에게 관리비등의 집행권을 부여한 것이 아니라 관리비등의 회계사고(금융사고 등) 예방을 위하여 관리주체에서 금융기관에 예금을 지급청구할 때에 회장이 확인할 수 있도록 한 사항임을 양지하시기 바랍니다. 참고로 주택법시행규칙 제21조제3항에 따라 입주자대표회의 회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 업무(주택법시행령 제51조제1항각호의 업무)를 총괄하는 것입니다.