[질문]

우리아파트는 최근 시행사로부터 받은 보상금을 가지고 공용시설을 증축 및 용도변경 하는 공사를 하였는데, 이 과정에서 1차적인 행위허가만 받고 변경안에 대한 최종적인 행위허가를 받지 않았음을 이유로 관할관청이 관리주체에게 행정처분을 하였습니다. 그후 법원은 관리주체가 아닌 입주자대표회의가 행위주체임을 이유로 행정처분을 취소하였으나, 관할관청은 증축 및 용도변경 공사에 대해 원상복구를 명하려고 합니다. 이러한 공사 중 문제 발생으로 인하여 아파트에 발생한 금전적 손실은 누가 책임져야 할까요?

[답변]

아파트 차원에서 보상금을 수령하는 경우는 종종 있습니다. 인근 공사로 인한 소음 분진 등의 피해를 이유로한 보상금을 수령할 수도 있고, 기존 설계도와는 다른 시공을 이유로 시공사에 항의하여 보상금을 수령할 수도 있습니다. 이렇게 수령한 보상금은 사실상 용도제한이 없는 자유로운 금원으로, 통상적으로 이러한 금원으로 아파트에서는 입주민들이 가장 염원하는 공사인 공용복리시설 증축, 개선, 용도변경 등의 공사를 하게됩니다.

문제는, 위와 같이 입주민들의 복리시설에 대해서 증축, 용도변경 등의 공사를 하는 경우에 대해서 공동주택관리법이 엄격한 규정을 두고 입주민들의 동의와 관할관청의 허가를 득할 것을 요구하고 있다는 것입니다. 입주자대표회의는 법률전문가가 아닌 일반인들로 구성된 단체이기에 이러한 사항에 대한 정확한 절차를 밟기도 어렵고, 그렇다고 비교적 공동주택관리법에 전문성을 가지는 관리주체에게 이를 맡기자니, 위와 같은 공사에 대한 행정절차를 밟는 것이 관리주체의 업무 범위에 포함된다고 보기 어려울 수도 있기 때문입니다. 이러한 이유로, 많은 아파트들에서 공용시설에 대한 공사를 시행한 이후 시정명령, 과태료 처분, 나아가 원상복구 명령을 받는 불상사가 일어납니다.

이렇듯 아파트에서 공사에 대한 적법한 절차를 거치지 않았다는 이유로 손해를 입게되는 경우에는 그 손해를 해당 공사를 실시한 공사업자가 책임을 져야하는지, 입주자대표회의 구성원이 책임져야하는지, 아니면 관리주체가 책임을 져야하는지에 대해 명확하게 정하기가 어렵습니다. 물론, 구체적인 공사업자와의 계약 내용, 관련 절차를 거칠 때 얼마나 주의를 기울였는지 등에 따라 결론은 달라질 수 있으나, 법원은 공사업체와 발주자인 입주자대표회의 사이의 계약에서 공사와 관련한 행정업무를 공사업체가 담당하기로 한 경우, 입주자대표회의의 회장 및 구성원과 관리주체에게는 책임이 없다고 보았습니다.

구체적으로, 법원이 각각에 대해 책임이 없다고 판단한 이유는 입주자대표회의의 회장은 그 자격 요건으로 공동주택관리에 관한 전문성을 필요로 하지 않고, 더구나 이 사건 공사에 행위허가 내지 신고 행위가 필요한지 여부는 하위 법령까지 찾아보아야 비로소 알 수 있는 것인데, 그러한 사항까지 일반인에 불과한 입주자대표회의 회장에게 요구하기는 어렵다는 점, 관리주체는 위 공사는 입주자대표회의와 시행사가 독자적으로 진행하던 것으로 관리주체에게 적법성에 대한 검토를 맡기지 않았다는 점이었습니다.

즉, 위와 같은 사례를 참고하시어, 아파트에서 공용부분의 변경을 수반하는 공사를 진행하실 때에는 반드시 계약서에 공사와 관련한 행정업무는 공사업체에서 담당한다는 조항을 포함시키는 것이 바람직하며, 만일 그와 같은 조항이 포함되지 않았을 경우에는 별도의 전문가를 선임하여 행정절차를 적법하게 진행하시어 과태료 처분, 원상복구 명령과 같은 불상사가 일어나지 않도록 주의하시기 바랍니다.