요즘 ‘거시경제 불안’이라는 먹구름이 우리들의 어깨를 짓누르고 있다. 그러나 소나기가 되어 쏟아질지, 곧 햇볕에 사그라질지는 알 수 없는 노릇이다. 깊은 물속은 알아도 한 치 앞을 모르는 게 세상살이 아니던가. 다소 어려움이 있다 하더라도 이 또한 곧 지나갈 것이다.

이럴 때 여윳돈이 있어 투자를 하고자 할 때는 어떤 방식으로 해야 하며 어떤 종목에 투자해야 할까? 봄 농사 준비하다 허리 펼만하면 감자를 심어야 하고, 모심다 허리 펼만하면 고구마를 심어야 하므로 농부는 쉴 시간이 없다. 투자자 당신은 농부다. 지금부터 당신은 감자와 고구마를 심어야 한다.

감자와 고구마는 부동산이다. 요즘은 부동산이 아니더라도 돈만 있으면 투자할 곳은 많다. 하지만, 주식과 펀드는 믿을 수가 없고, 가상화폐는 위험하기 짝이 없고, 예금이나 적금은 이자 수입이 약해 신발값도 안 나오고, 금은 살 때 시세와 팔 때 시세가 나무 커서 앞으로 남고 뒤로 밑진 장사가 될 수 있다.

부동산 전문가들은 불황일수록 부동산에 투자하라는 권고를 드린다. 불경기는 터널과 같은 것이어서 긴 것도 있고, 짧은 것도 있다. 또 밝고 달리기 좋은 터널도 있지만, 어둡고 숨쉬기도 거북한 터널도 있다. 이런 어려움을 잘 견디고 이겨낸 사람이 나중에 웃게 된다. 당신도 꼭 웃으며 다음 휴게소에서 고소한 커피를 마실 것이다.

부동산은 주택이나 아파트며 땅이고, 상가 등 수익성 건물이다. 거시경제 불안이라는 위기가 끝나면 어떤 부동산이 좋을지는 귀신도 알 수 없는 노릇이다. 자신의 운이고 복일뿐이다. 못난 나무가 산을 지키며, 못난 자녀가 당신의 묘 자리를 지키는 것처럼 대개 보면 부동산도 못난 것이 효자노릇을 하더라.

1) 이미 투자를 해 둔 사람은 어찌해야 할까?

시집살이가 끝나려면 ‘벙어리 3년, 눈멀어 3년, 귀머거리 3년’이라는 말이 있다. 경제 위기나 세계적인 불경기는 9년 내지 10년을 가게 된다. 1997년 외환위기도 그랬고, 2008년 금융위기도 그랬었다. 그 긴 세월을 어찌 기다려? 대출 이자내기 벅차고, 꾸어 온 돈은 갚아야 하는데.

불경기에는 수입이 줄어들게 되고, 당신이 실업자가 될 수도 있다. 투자해둔 부동산을 팔기 위해 애를 쓸 수밖에 없다. 너도 팔고 나도 팔고, 다 팔겠다고 하면 값은 떨어지게 마련이고 팔리지도 않는다. 부동산투자는 이럴 때 손해를 보게 된다. 팔지 않고 버티는 사람이 달덩이 같은 감자나 고구마를 캐게 된다.

아파트 갈아타기를 하는 건 무방하다. 그러나 거주아파트, 토지 등 여타 부동산은 웬만하면 처분하지 말고 위기를 넘겨야 한다. 위기 때는 나라마다 돈을 찍어낸다. 그 돈은 결국 가정으로 스며들고 부동산에 고이게 된다. 5억짜리 안 팔고 이겨내면 나중에 10억이된다는 사실을 잊지 말자.

2) 앞으로 투자할 사람들은 어찌해야 할까?

불경기에 투자를 회피하는 사람은 ‘부동산 하수’이고, 적극적으로 움직이는 사람은 ‘고수’다. 주택은 서울과 수도권, 광역시 순으로 투자하고, 토지는 서울과 수도권 중 3기 신도시에 편입되지 아니한 땅을 찾되, 반드시 개발 중이거나 개발예정지에 있는 ‘값이 싼 땅’을 대상으로 투자해야 한다.

투자기간이 문제다. 2-3년 보다는 최소 5년 또는 10년을 보고 투자하는 게 중요하다. 우리나라 사람들은 성질이 급해서 10년 참는 사람들이 드물다. 부동산투자는 기다림의 게임일 수도 있다. 어떤 사람은 800만 원주고 땅 사놨다가 16년 후에 5억에 팔더라. 투자란 이런 것이다.

3) 매달 돈 들어오는 월세상품은 어떨까?

월세상품의 대표적인 부동산이 상가다. 월세답게 받으려는 상가투자금은 대출과 보증금을 안고 사더라도 10억은 있어야 한다. 그러나 불경기에는 장사가 안 돼 공실이 생기고 월세는 들어오지 않는다. 건물 값이 떨어져 손해를 봐야 하고, 2-3년 지탱하기 어려워 망하게 된다.

노년층에서 호감을 갖는 건 원룸주택이다. 나는 꼭대기 층에서 살고 나머지는 원룸이나 투룸에서 월세를 받는다는 계획으로 투자한다. 그러나 그런 건물들이 사양길에 접어들었다. 서울과 수도권 천지가 소형 아파트 짓기로 경쟁중이다. 나중에 경기 좋아지면 그런 집에서 살지도 않는다.

4) 임대인과 임차인에게도 주의사항이 있다.

아파트나 일반주택 임대인이나 임차인에게는 별문제가 없으나 빌라는 문제가 많다. 임대인은 보증금 받아 빌라 사고, 또 보증금 받아 빌라를 사서 세를 놨기 때문에 자기 돈은 한 푼도 없다. 1억5천만 원짜리 빌라사서 1억 3천만 원에 전세를 놨는데 그 집값이 1억 2천으로 떨어졌다.

임대인으로서는 보증금을 반환할 능력이 없게 됐다. 보증금 돌려달라는 아우성이 떨어지자 임대인은 도망해버렸다. 죽도록 임대인 찾아봐도 헛일이다. 벌써 200채, 300채 세놓고 도망한 임대인이 나왔다. 임차인들은 협의회 또는 대책위원회를 구성하여 피해가 최소화되도록 노력해야 한다.

보증금과 빌라 시세가 비슷할 때에는 차라리 이전등기를 받는 게 편하다. 선순위 설정이 있음에도 이를 속였다면 사기죄가 성립할 수 있다. 대책위원회에서는 법률자문을 얻어 임차인에게 가장 피해가 작은 방법을 강구해야 한다. 갭투자로 사놓은 주택도 피해자가 나올 수 있으니 미리 대비하여 조치를 취하자.