부동산 매매과정에서 다운계약서, 업계약서 등 실질거래가액과 맞지 않는 매매계약서를 쓰게 되면 내지 않아도 될 세금을 내야 하는 불행한 상황이 올 수도 있다. 1세대 1주택자나 8년 이상 자경농 등 비과세 대상자라도 매매계약서가 허위로 판명될 경우, 감면받은 세액을 추징당하고 높은 세율의 가산세까지 부담하게 된다.

다운계약서로 세금을 적게 내고 싶다?

일반적으로 부동산을 양도하는 경우 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감한 양도차익에 대하여 양도소득세를 납부하게 된다. 지방세법에서는 취득가액에 대하여 매수인에게 취득세를 부과하고 있다. 그러므로 매도인의 경우 양도소득세를 줄이기 위하여, 매수인은 취득세를 줄이기 위하여, 부동산의 매매 당시에는 매도인과 매수인이 모두 세금을 줄일 수 있기에 다운계약서에 대한 달콤한 유혹에 빠지기 쉽다.

다운계약서 작성 시 비과세·감면 배제 

다운계약서를 작성한 사실이 국세청에 적발될 경우, 비과세 또는 세액감면을 받았던 금액과 허위 매매가격 차이를 비교해 추징세액이 결정된다. 1세대 1주택자나 8년 자경농지 등 비과세 또는 세액감면을 받은 경우에도 세금을 추징당하게 된다는 뜻이다. 국세청은 거짓계약서에 연루된 양도자는 물론 취득자에 대해서도 사후 부동산 양도 시까지 거래내역 전산관리 등 사후관리를 통해 비과세·감면을 배제할 방침이라고 밝히고 있다.

양도세 부정 과소신고 시 가산세 

신고기한 내 제대로 세금을 신고하지 않을 경우 납부세액의 20%가 무신고 가산세로 추가되며, 양도소득 금액을 부정한 방법으로 과소신고 할 경우에는 산출세액의 40%를 가산세로 추가 납부해야 한다. 2주택 이상자가 1세대 1주택자로 허위 위장신고해서 세금을 감면 받는 등 부정한 방법으로 세금을 감면받거나 공제받은 경우에는 신고불성실 가산세(탈세액의 40%)가 추가된다. 이밖에도 신고기한 내에 세금을 납부하지 않으면 1일당 0.03%, 연환산 10.95%의 납부불성실 가산세가 부과되므로 주의할 필요가 있다. 물론 상기 금액의 10%에 해당하는 금액을 지방소득세로도 납부해야 한다. 

매수인 양도 시 딜레마

다운계약서는 보통 매수인이 추후에 해당 부동산을 양도하는 과정에서 문제가 발생한다. 매입할 때는 취득세 등을 조금 줄였지만, 양도할 때는 취득가액이 실제보다 낮게 적용되어 양도소득세 부담이 크게 늘어나기 때문이다. 이런 경우 당초 매수인은 적극적으로 사실관계를 입증하여 양도소득세를 줄이려고 할 것이며, 이 과정에서 당초 매도인의 양도소득세 탈루사실이 적발되는 경우가 많다.

조세범 처벌

이상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하면서 다운계약서를 작성한 사실이 적발되면 본래 부담할 양도소득세뿐만 아니라 가산세도 추가로 추징당하여 세금폭탄을 맞을 수 있다. 현행 조세범처벌법에 따르면 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈한 자는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처하도록 하고 있다. 따라서 탈세의 유혹에 빠져서 추후에 가산세 등의 불이익을 받기 보다는 사전에 세무전문가와 충분한 상담을 통하여 합법적인 절세방안을 모색하는 것이 현명한 선택이 될 것이다.

지방세 과태료 및 중개업자 영업정지

부동산 거래당사자 또는 중개업자는 실제거래가격 등을 시·군·구에 신고해야 하는데, 거짓으로 신고한 경우에는 취득세 3배 이하의 과태료가 부과되고, 중개업자는 영업정지처분을 받게 된다.

※시·군·구에 실거래가 허위신고 시 받는 처벌 

- 매도인 : 차액 납부세액, 부당과소신고 가산세, 납부불성실가산세 추징

- 매수인 : 취득세 추징, 불성실신고 가산세, 취득세 3배 이하의 과태료

- 중개업자 : 취득세 3배 이하의 과태료, 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지