더민주 이원욱 의원 발의...관리비 줄인다며 비용드는 규제 잔뜩 신설

주택관리사 배치도 의무화..현장선 "실효성없이 특정 자격사에 특혜"

"관리비리는 입주자에 의한 감시체제 강화와 강력한 단속이 해결책" 

이원욱 의원.

전국아파트신문 강세준 기자= 오피스텔과 상가, 오피스 등 집합건물의 관리비 부담을 줄이겠다며 최근 야당 의원들에 의해 발의된 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)' 개정안이 되레 입주자들의 비용 부담만 증가시킬 가능성이 높다는 비판이 일고 있다.

관리비 절감과 비리 방지를 위해서는 소유권자와 세입자들에 의한 자율적인 관리 감독 기능을 높히는 것이 절실한데, 이 부분에 대한 보완책은 전혀 없이 불필요한 규제만 추가한다는 지적이다.

특히 일정 규모 이상 집합건물은 관리를 주택관리사에게 맡기도록 하고, 매년 외부 회계감사를 의무적으로 받도록 한 것은 실효성도 없이 특정 자격사와 이익단체들에 특혜만 주는 꼴이 될 가능성이 높다는 우려도 있다. 

더불어민주당 이원욱 의원은 지난 6월14일 '상가‧오피스텔 관리비 절감 법안'이라며 집합건물법 개정안을 같은 당 의원 15명의 서명을 받아 대표발의했다. 이 개정안은 현재 집합건물법 소관 상임위인 국회 법제사법위원회에 계류 중이며, 정부는 개정안에 대한 각계의 의견 수렴 절차를 진행하고 있다.

이 의원이 발의한 집합건물법 개정안은 ▲일정 금액 이상의 공사‧용역계약을 체결하는 경우 경쟁입찰을 의무화하고 ▲구분소유권자가 50인 이상인 집합건물에 대해서는 장기수선계획 수립과 장기수선충당금 징수‧적립을 의무화하며 ▲구분소유권수 150인 이상의 집합건물에 대해서는 주택관리사에 의한 관리를 의무화하고 ▲ 구분소유권수 150인 이상인 경우 연 1회 외부 회계감사를 의무화한다는 등의 내용을 담고 있다.

이 의원은 "개정 법률안은 일명 '상가‧오피스텔 관리비 절감 법안'으로, 최근 상가와 오피스텔 등 집합건물의 불투명한 관리비 운용과 관련하여 분쟁이 끊이지 않고, 동일 면적의 아파트와 비교해 관리비가 2배 이상 부과되는 문제점을 개선하고자 발의했다"고 밝혔다.

하지만 일선 현장에서는 현실진단에는 수긍이 가지만,  개정안이 그대로 통과되면 상가나 오피스텔 등 입주자들의 관리비 부담은 되레 대폭 늘어날 가능성이 높다는 반응을 보이고 있다.

상가나 오피스텔 등 소유자와 세입자들이 기존에는 부과되지 않던 장기수선충당금과 주택관리사 고용비용, 외부 회계감사비용 등을 추가로 내야 하기 때문이다. 

이들 제도가 이미 도입돼 시행되고 있는 아파트 등 공동주택의 사례의 비추어 집합건물 당 연간 최소 수천만원 이상의 추가부담이 발생하는 것은 분명한데, 관리비 절감 기대 효과는 극히 낮다는 분석이다.

특히 150실 이상 상가, 오피스텔, 오피스 등의 관리를 주택관리사에게 맡기도록 의무화한 것은 비용 증가 문제 뿐아니라 집합건물법 법체계에도 맞지 않다는 지적이 나온다. 이 때문에 개정안대로 주택관리사 의무 고용 규정이 생기면 상가 등 소유권자와 세입자들로부터 강한 반발을 살 수 밖에 없을 것이라는 예측이다.

소유권자도 임차인도 아닌 주택관리사에게 시설 관리를 의무적으로 맡기도록 하면 소유자권자 등의 입장에서는 자기의 재산을 자신들이 직접 관리하고 싶어도 못하고 제3자에게 강제로 맡겨야 하는 형국이 된다는 것이다.

집합건물법이 상가 등 집합건물 소유권자에게 상대적으로 사적자치권을 폭넓게 인정하고 있는 것도 이런 연유에서다. 집합건물법은 법 체계상 주택법과 같은 공법이 아니라 사법인 민법의 특별법이고, 이런 이유로 집합건물법 소관 정부 부처도 국토교통부가 아니라 법무부다. 이 법 개정안 등을 다루는 국회 소관 상임위도 국토교통위가 아니라 법사위다. 

현재 대규모 상가 등에서는 구분소유권자들로 구성된 관리단이 소유권자 중에서 관리인을 선임한 뒤 실무는 빌딩 관리업체 등에 위탁하는 방식으로, 소규모 시설에서는 경리, 전기기사 등을 직접 고용하는 방식으로 관리업무를 수행하는 것이 일반적이다. 

주택법이 규율하는 아파트 단지의 경우 의사결정권은 동별 대표자와 입주자대표회의 등 주민 대표기관에 주고, 관리집행권은 관리사무소장 등 제3의 관리주체에게 부여해 서로 견제와 균형을 이루도록 하고 있다.

하지만 집합건물법 적용대상인 상가나 오피스텔, 오피스 등에서는 관리단집회에서 뽑은 '관리인'이 의사결정과 관리집행권을 모두 행사한다. 

관리인은 해당 상업시설의 관리비 징수와 사용은 물론 재판상 및 재판외 일체의 해당 시설 관련 업무에 대해 대표권을 가지고 활동한다.

관리인을 견제할 자체 감독기관도 의무적으로 설치할 필요가 없다. 아파트 등 공동주택에는 입주자대표회의에 감사를 반드시 두어야 하지만, 집합건물에는 이에 대한 의무규정이 없다. 소유권자들로 구성된 관리위원회를 둘 수는 있지만, 이의 설치 여부는 자체 규약에 의해 임의적으로 결정하도록 하고 있다.

집합건물법상 관리인은 사실상 해당 시설의 최고 의사결정권이자 유일한 집행권자라고 할 수 있는 셈이다.

집합건물의 관리인의 임기는 2년이지만 아파트 동대표와 달리 연임제한이 없어 10년이건 20년이건 재직할 수 있다. 

사업 영위를 주목적으로 하는 상가나 오피스텔 등의 특성을 고려한 이러한 집합건물법 체계를 그대로 두고 외부인인 주택관리사를 관리인으로 선임하도록 강제한다면 소유권자등의 반발은 불을 보듯 뻔하다는 지적이다.

일선 현장의 의견도 개정안의 취지가 잘 이해되지 않는다는 반응이다.

서울 동대문 지역의 한 상인협의회 관계자는 "개정안 대로 된다면 두타나 굿모닝시티 같은 대형 공동 상가 관리도 주택관리사에게 월급주고 맡겨야 한다는 것 같은데, 영세상인들이 추가로 낼 비용도 문제지만 주택관리사가 상가 관리에 대해 뭘 알겠느냐"는 반응을 보였다.

(사)전국아파트입주자대표회의연합회(전아연, 회장 이재윤)는 개정안에 대한 국토교통부의 의견조회에서 "집합건물법에 관련되는 오피스텔 및 상가주택은 대다수 평수가 적어 대통령령으로 정하는 전문가, 즉 주택관리사를 배치할 경우 인건비가 대폭 인상되어 입주민 및 소유자의 관리비 부담은 더 늘어날 것"이라고 주장했다.

이어 "의무배치된 아파트도 주택관리사들에 의해 민원과 분쟁이 대폭 증가하고 있으며, 관리소장 인건비 외에도 주택관리사 협회비, 의무 또는 비의무 교육비, 공제 보험료 등으로 매년 100억원 이상을 입주민들이 부담하고 있는 실정이다"며 주택관리사 의무 배치 방안에 대해 강력 반대했다.

반면 주택관리사측은  개정안에 대해 적극 환영하고 나섰다. 대한주택관리사협회 관계자는 "체계적이고 전문적인 관리로 집합건물 입주자의 권익이 보호된다는 점이 의미있다"며 환영의 뜻을 밝혔다. 

공동주택과 마찬가지로 상가 등 집합건물의 관리비 문제도 궁극적으로는 입주자들의 민주적인 자치조직 강화와 이를 통해 관리집행에 대한 감시와 견제기능을 높히는 방법으로 해결해 나가야 하는데, 개정안에는 이에 대한 고려가 전혀 없다는 지적도 나온다.

상가, 오피스텔, 오피스 등도 중장기적으로는 아파트처럼 의결기구인 입주자대표와 집행기구인 관리주체가 견제와 균형을 이루도록 하는 방향으로 관리체계를 정립해야 한다는 게 전문가들의 의견이다. 

이번 개정안이 상가, 오피스텔 등에 대해서도 공동주택과 같이 지자체장에게 감독권한을 부여하는 방안을 담고 있는 것은 다행이며, 행정당국이 입주자 제보시스템 등을 적극 구축해 관리비 비리에 강력 대응하는 것이 현재로서는 관리비 절감을 위한 가장 유효한 수단이라는 의견이 많다.

전아연은 "관리비 비리에 대한 처벌규정을 강화하고 정부와 지자체에서 감시, 감독만 철저하게 하면 된다"며 "가뜩이나 어려운 소형 오피스텔 및 상가 입주민들의 관리비 부담만 가중시키지 말고, 주택관련 오랜 경험이 있는 퇴직공직자 등을 채용해 관리비 부담을 최소화시켜 주고, 사적자치를 최대한 보장하는 방향으로 법안이 개정돼야 한다"고 제안했다.

국토부에 따르면 집합건물법의 적용을 받는 상가, 오피스, 오피스텔 등 집합건물 호수는 2016년 5월말 기준 서울 300만 호, 경기도 372만 호 등 전국적으로 총 1424만5366 호가 있다. 총 1209만3686세대(2015년 12월말 기준)인 아파트 등 공동주택 보다 215만 실이 더 많다.

한편, 이원욱 의원과 함께 이번 집합건물법 개정안에 발의자로 나선 의원은 이찬열, 우원식, 윤호중, 이학영, 서영교, 김현권, 박광온, 김상희, 김경협, 전해철, 권미혁, 변재일, 한정애, 전현희, 박주민 의원 등으로 모두 이 의원과 같은 더불어민주당 소속이다.