전국아파트신문 김현주 기자= 오피스텔은 업무용은 물론 주거용도 법률상 '주택'이 아니다. 따라서 아파트와 오피스텔이 같이 있는 주상복합의 경우 아파트 입주자와 세입자들은 입주자대표회의를 구성해 자신들의 권리를 보호받을 수 있지만, 오피스텔 입주자 등은 비록 같은 건물안에 입주해 있다고 해도 입주자대표회의를 구성할 권한이 없다.

현행 주택법이나 8월 시행예정인 공동주택관리법은 나름대로 공동주택 입주민들의 권익보호를 위해 여러 법적 장치들을 구비해 놓고 있다. 오피스텔의 경우에는 '주택'이 아니기 때문에 이들 주택법이나 공동주택관리법의 보호를 받을 수 없다.

1~2인 세대를 중심으로 오피스텔 거주민들이 급격하게 늘고 있지만, 이들에 대한 법의 보호는 공동주택에 견줘 미흡하기 그지없다.

아파트의 경우 입주자 등이 직접 선출하는 동별 대표와 이들이 구성하는 입주자대표회의가 있어 어느정도 민원 해소 창구역할을 한다.

하지만 오피스텔의 경우 주택법이 아니라 집합건물의 소유및 관리에 관한 법률(집합건물법)의 적용을 받는 탓에 동대표도, 입주자대표도 구성할 수 없다.

집합건물법의 적용을 받는 건축물의 경우 관리단을 중심으로 건물 관리를 하게 된다. 관리단은 어떤 선거 절차를 거쳐 구성되는 것이 아니라 집합건물을 분양받은 주인(구분소유권자)들을 구성원으로 해서 법률상 당연히 만들어진 것으로 의제되는 기구다.

즉, 오피스텔을 분양을 받고 잔금을 치룬 순간 자신의 의지와는 무관하게 당해 오피스텔의 관리단원이 된다.

오피스텔의 관리는 원칙적으로 이 관리단이 알아서 하라는 게 현행 집합건물법의 태도다. 다만 집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 경우에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하도록 하고 있다(제 24조).

현실적으로는 대부분 오피스텔의 관리업무는 이 관리인에 의해 실행되고 있다. 오피스텔 관리인은 아파트의 관리사무소장 같은 역할 이지만, 사실상 입주자대표회의의 역할까지 아우른다고 할 수 있다. 오피스텔 규약으로 관리단에 구분소유권자들을 대변하는 관리위원회를 둬 관리인을 감독할 수는 있지만, 현실적으로는 유명무실하거나 아예 구성조차 되지 않는 곳이 많다.

관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다.  관리단 집회의 의결은 원칙적으로 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 한다.

하지만 상당수 오피스텔에서 관리인은 입주초기 처음 선임된 인물이 계속 재선임되면서 장기로 근무한다. 즉 입주초기에 시행사나 시공사와 연결된 인물이 관리인에 선임될 가능성이 높고 이들이 계속 직을 유지하는 사례가 많다. 오피스텔에서 하자보수 공사나 입주민의 민원사항에 대한 보정조치 등이 잘 이루어지지 않는 원인 중 하나라고 할 수 있다.

오피스텔 관리인은 아파트 동대표와 달리 임기 제한이 없다. 아파트 동대표는 2년 임기에 한번만 중임할 수 있지만, 오피스텔 관리인은 임기는 2년으로 같지만 계속 연임이 가능하다.

관리인은 구분소유자일 필요가 없기 때문에 오피스텔 입주자나 세입자가 아니어도 선출될 수 있다.

아파트 동대표는 당해 아파트에 살고 있을 뿐아니라 집주인이어야 하는 것과 대조된다.

오피스텔 거주자들의 공동체 관련 삶의 질은 관리인의 손안에 사실상 맡겨져 있다고 해도 과언이 아니다. 

오피스텔 관리인은 ► 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위 ► 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위 ► 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위 ►그 밖에 규약에 정하여진 행위를 할 권한을 갖는다.

2015년 10월 제정된 서울시 오피스텔 집합건물 표준관리규약(이하 표준규약)을 보면, 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 관리단집회의 결의로 관리위원회에서 관리인을 선임 또는 해임하기로 정한 경우 규약에 정한 관리위원회의의 총 구성원 수의 3분의 2 이상의 찬성으로 관리인을 선임하거나 해임할 수 있다.

관리인이 마음에 들지 않아 임기 만료 전 교체하고 싶어도 요건과 절차가 만만찮다.

관리인의 해임사유는 ► 고의 또는 중대한 과실로 관리대상물을 멸실․훼손하여 구분소유자 등에게 손해를 가한 경우 ► 관리비, 장기수선충당금 등 관리단의 수입을 횡령한 경우 ► 집합건물관리업자 등의 선정 과정에서 입찰정보를 누설하는 등 입찰의 공정을 훼손하거나 금품을 수수한 경우 ►그 밖에 관리인에게 부정한 행위나 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있는 경우 등으로 제한된다.

이런 사유가 있을 때 오피스텔 소유자는 법원에 해임청구소송을 제기해서 최종 승소 확정판결을 받아야 비로소 기존 관리인을 해임할 수 있다.

오피스텔 입주자들이 하는 행위 대부분은 관리인의 동의를 받아야 한다.

서울시 표준규약상  ► 공용부분에 물건을 적재하거나 이로 인해 통행․피난 및 소방을 방해하는 사항 ► 주차구역 외의 장소에 주차하는 행위   ►건물 내부의 계단 및 통로에 물건을 적재하는 행위   ► 광고물․표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위 ► 방송시설을 사용함으로써 공동생활에 피해를 미치는 행위 ►  외벽에 돌출물을 설치하는 행위(이 경우 동의를 받고자 하는 구분소유자 등은 안전사고책임에 대한 서약서를 관리인에게 제출하여야 함) ► 해당 집합건물에 레이저 등의 빛을 이용하는 광고 등을 하려면 입주자등은 사전에 관리인에게 승인을 받아야 한다.