▲ 김성우 주택관리사(17회)  ©아파트뉴스

소개글

필명 소장림

안녕하세요 아파트관리사무소입니다(e-book) 저자

본명 김성우 / 주택관리사(17회)

신축되어지는 아파트 단지에는 주민공동시설로서 입주민편의를 도모하고자 지은 시설물인 커뮤니티센터가 필수적으로 구비되어 있다.

도서관과 독서실을 비롯하여 건강한 아파트 거주생활을 위한 헬스장과 골프연습장, 기타운동시설, 이웃과 담소를 나눌 수 있는 북카페와 취미실을 하나의 건축공간에 모은 이 시설은 아파트 단지의 가치상승에 큰 기여를 한다.

입주자대표회의는 단지안의 부대시설과 주민공동시설의 유지운영기준을 세우고 이용료 부과기준을 결정하는 업무를 맡고 있으며 관리사무소장은 이런 입주자대표회의의 결정을 집행하기위해 효율적인 운영.관리.유지.보수.자금관리를 해야 한다. 때문에 입주자대표회의와 관리사무소장의 커뮤니티센터 운영능력은 이제 대표기관으로서 보유해야 할 조건이라 하겠다.

600세대인 a아파트의 입주자대표회장인 강회장은 커뮤니티센터의 운영을 전체 입주민의 과반수이상 동의를 받아 관리사무소가 아닌 다른 업체에 위탁운영을 맡기고 개관을 했다. 하지만 그 해 연말 운영수익의 결산액은 약 2000만원가량의 손실이었다. 그 이후로도 운영을 지켜보았지만 전체 입주민의 운영부담금만 늘어가고 운영손실은 여전히 개선되지 않아 결국 위탁운영업체와의 계약을 당사자간의 합의하에 철회했다.

커뮤니티센터를 개관하고 유지. 운영을 하다 보면 갖은 비용이 발생한다.

기본적으로 전기와 수도사용요금, 통신비용이 있고, 더욱이 시설 운영시 필요한 비품 구입은 많은 비용이 들며, 관련 소모품과 청소용품 등은 매번 정기적으로 구입해야 한다. 하지만 더 많은 비용을 차지하는 것은 인건비다. 이용자의 출입관리를 위한 안내원과 쾌적한 환경유지를 위한 미화원 인건비용. 여기에 더 보태면 헬스트레이너와 골프강사, 요가 또는 댄스강습 프로그램 강사의 강습료도 있다. 독서실 회원관리와 대관업무를 담당하는 직원, 북카페를 운영한다면 바리스타 직원까지 필요하다.

입주자대표회의의에서 의결로 전체 입주민들에게 제안할 수 있는 업무중에는 ‘주민공동시설의 위탁운영 제안’ 이 있다. 이를 근거로 입주자대표회의에서 ‘커뮤니티센터시설의 위탁운영’ 을 입주민들에게 제안하는 이유는 ‘해당 시설의 운영을 맡는 직원의 고용 및 노무관리에 대한 부담이 있고, 시설운영의 경험이 많은 전문업체에 맡기는 것이 운영비용 관리측면에서 보다 효율적일 것’ 이라는 판단 때문이다. 때문에 대단지 아파트의 커뮤니티센터는 대부분 위탁운영을 맡기고 있다.

공동주택관리법 시행령 제29조(주민공동시설의 위탁 운영)

① 관리주체는 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 주민공동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있다.

② 관리주체는 제1항에 따라 주민공동시설을 위탁하려면 다음 각 호의 구분에 따른 절차를 거쳐야 한다. 관리주체가 위탁 여부를 변경하는 경우에도 또한 같다.

1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택 중 건설임대주택을 제외한 공동주택의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 방법으로 제안하고 입주자등 과반수의 동의를 받을 것

가. 입주자대표회의의 의결

나. 입주자등 10분의 1 이상의 요청

이제는 신축되고 있는 1000세대 전후의 아파트 단지는 물론이고 500세대이하의 소규모 단지들도 최소 헬스장과 골프장, 독서실과 도서관 등을 품고 있는 커뮤니티센터를 점차 보유하고 있다. 하지만 이런 소규모 아파트 단지에서는 커뮤니티센터 운영을 전문업체에 위탁하기에 부담스럽다.

위탁을 맡는 업체에서는 기본적인 인력 배치와 시설 관련 비품의 추가 비치, 일정 수수료 지급을 요구하고 있기 때문이다.

결국 커뮤니티센터를 보유하고 있는 소규모 단지 아파트의 입주자대표회의는 시설운영을 관리주체인 관리사무소를 통해 직접 관리해내야 하는 과제를 안게 되었다.

필자는 다음 글로 이어가며 1000세대이하의 소규모 단지 커뮤니티센터 효율적 운영방안에 대해 몇 가지 제안하고자 한다.