[질문]

아파트 청약이나 임대아파트 거주자격 등등 여러 분야에서 ‘무주택자’일 것을 요구하는 경우가 많은데, 주택 소유여부는 어떻게 판단하는 건가요?

 [답변]

거주할 곳을 알아보거나, 거주할 곳을 찾은 후 은행에서 대출을 알아볼 때 자주 접하게 되는 단어는 바로 ‘무주택자’ 또는 ‘무주택 세대구성원’입니다. 물론, 소득요건 등 다른 요건들이 같이 구비되어야 하지만, 기본적으로는 주택 분양이나 청약, 주택관련 대출, 주택 취득관련 세금 등등 많은 부분에서 주택을 보유하고 있지 않은 자들은 주택을 보유한 자들에 비하여 각종 혜택을 받을 수 있기 때문에, 주택을 보유하는지의 판단 기준은 매우 중요하다고 할 것입니다.

일반인들의 입장에서는, 주택을 매수하는 계약을 체결하였으면 주택을 보유한 자로 보아야 하는지, 아니면 계약을 체결하고 잔금까지 납부를 해야 주택을 보유한 자에 해당하는지, 그렇지 않으면 여러 가지 사정으로 인해 잔금 납부는 다 하지 않았더라도 해당 주택에서 소유자로서의 권한을 가지고 살고 있으면 주택을 보유한 자로 보아야 하는지, 그것도 아니면 계약이나 실제 거주여부와는 상관 없이 등기를 기준으로 판단하여야 하는지 참 복잡합니다.물론, 간단하게 ‘부동산 등기부등본을 기준으로 판단을 하면 되는 것이 아닌가’라고 생각하실 수도 있지만, 계약 당사자들의 사정에 따라 계약금만 입금된 단계에서 소유권이전등기가 이루어지는 경우도 있는데, 사실 이때에는 계약이 해약될 수 있는 상태이기 때문에 등기부상 소유자라고 하더라도 완벽한 소유자라고 보기 어렵기도 합니다. 또한, 형식적으로 소유권이전등기를 미리 받아두고 실제 거주할 계획은 나중에 있어 원래의 집주인이 계속 살고 있다면, 이 경우에도 등기부상 소유자를 주택 보유자로 판단하기 조금 애매하다고 생각할 수도 있습니다.이에 대해 법원은, “주택의 '소유' 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석하여야 하고, 원인무효이거나 다른 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정될 수 밖에 없을 것이다.”라고 판단하여, 실제 거주 여부나 계약에 따른 잔금 납부 여부와는 상관없이 등기부를 기준으로 주택의 소유여부를 판단한다는 기준을 제시하였습니다.

만일 주택 매수계획이나 임대아파트의 임차권을 양도받을 계획이 있으시다면, 위와 같은 사정을 꼭 참고하셔서, 등기가 이전되기 전에 ‘기존에 가지고 있던 주택을 매도하는 계약을 체결했으니 나는 이제 무주택자다.’라는 잘못된 생각으로 인하여 불이익을 받는 일이 없으시기를 바랍니다.