쾌적한 공동주택 생활을 위해서는 일조권과 조망권을 보장받는 것이 중요합니다. 일조권이란 주거 등에서 햇빛을 쬘 수 있는 생활이익을 말하며, 일조이익이라고도 합니다. 인간에게 햇볕이 필요충분조건인 만큼 일조권은 법으로 보호됩니다. 우리 법원은 토지의 소유자가 이전부터 향유하던 일조이익이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호 대상이 된다고 판시하고 있습니다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2009다98652 판결). 다만 건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 합니다. 이러한 수인한도를 넘었는지 여부를 판단하기 위해서는, 건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보장하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당합니다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조).

또한 수인한도를 판단함에 있어서 피해의 정도가 중요합니다. 현재 법원에서는 일반적으로 동짓날을 기준으로 09:00부터 15:00까지 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 않고 동시에 08:00부터 16:00까지 8시간 중 총 일조시간이 4시간 이상 확보되지 않는 경우에 일조방해의 정도가 수인한도를 초과하는 것으로 판단하며(서울고등법원 1996. 3. 26. 선고 94나11806 판결), 고층 아파트의 건축으로 인접 주택에 동지를 기준으로 08:00부터 16:00 사이의 일조시간이 2~150분에 불과하게 되는 일조침해가 있는 경우 수인한도를 넘었다고 보아 불법행위에 기한 손해배상책임을 인정한 바 있습니다(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결 등 참조).

조망권은 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 아름다운 경관이나 조망 등이 타인이 토지 위에 건축물 등을 신축함으로써 방해되는 경우 법적으로 보호를 구할 수 있는 권리를 말합니다. 즉 타인으로부터 방해받지 아니하고 쾌적한 경관을 멀리 내다볼 수 있는 권리를 의미합니다. 조망권에 따른 조망이익은 개인이 특정의 장소에서 좋은 경치나 풍경을 향유할 수 있는 개인적 이익이고, 그 침해에 대하여는 사법적 구제인 손해배상이나 방해제거 및 방해예방청구가 가능합니다.

우리 법원은 「어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다.」고 하여, 조망이익을 인정하되, 법적으로 보호받을 수 있는 구체적인 요건을 규정하고 있습니다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조).

따라서 법적으로 보호받기 위해서는 지역적 특수성이 있어야 합니다. 즉 조망의 대상으로서 아름다운 자연경관이 있어야 하는데, 반드시 유명한 경승지일 필요는 없고 경관이 생활면에서 특별한 가치를 가지면 될 것이나, 사회통념상 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 객관적인 경관을 갖추고 있어야 합니다. 따라서 특별히 아름다운 경관이 없음에도 단지 전망이 나쁘게 되었다는 사정만으로는 법률상의 보호를 받을 수 없습니다.

조망이익이 법적인 보호의 대상이 되는 경우에 이를 침해하는 행위가 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 조망이익의 침해 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 합니다. 그 수인한도를 넘었는지 여부는 조망의 대상이 되는 경관의 내용과 피해건물이 입지하고 있는 지역에 있어서 건조물의 전체적 상황 등의 사정을 포함한 넓은 의미에서의 지역성, 피해건물의 위치 및 구조와 조망상황, 특히 조망과의 관계에서의 건물의 건축·사용목적 등 피해건물의 상황, 주관적 성격이 강한 것인지 여부와 여관·식당 등의 영업과 같이 경제적 이익과 밀접하게 결부되어 있는지 여부 등 당해 조망이익의 내용, 가해건물의 위치 및 구조와 조망방해의 상황 및 건축·사용목적 등 가해건물의 상황, 가해건물 건축의 경위, 조망방해를 회피할 수 있는 가능성의 유무, 조망방해에 관하여 가해자측이 해의(害意)를 가졌는지의 유무, 조망이익이 피해이익으로서 보호가 필요한 정도 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하여야 합니다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조).

아파트 앞에 갑자기 신축된 건물로 인하여 일조권과 조망권의 피해를 입은 세대는 법적으로 보호받을 수 있는지, 수인한도를 넘었는지 여부 등을 잘 따지셔서 본인의 권리를 행사하시길 바랍니다.