사건의 개요

이 사건 아파트의 입주자대표회장이었던 A씨는 아파트 노후배관 교체공사 사업자 선정 과정에서 입대의 의결 없이 입찰공고문을 수정하고, 현장설명회에서 입찰참가자격 제한을 추가했습니다. 이에 따라 수정된 입찰공고문에는 “공사와 관련해 입찰담합 등으로 소송이 진행 중인 업체는 입찰 참가를 제한 및 제외한다”는 문구가 추가되었습니다. 이후 입대의는 최저가 입찰 업체였던 B사를 현재 입찰담합으로 검찰수사 중인 업체라고 하여 제외시켰고, C사를 낙찰자로 결정하였습니다. 그런데 이후 C사에도 입찰의 공고내용이 입대의 의결과는 다르다는 이유로 결국 공사계약은 무효라는 통지를 하였고, C사는 입대의를 상대로 계약대로 공사했더라면 얻을 수 있는 이익금을 지급하라며 손해배상청구를 진행했습니다.

법원의 판단

법원은 아래와 같은 이유로 C사의 손해배상청구를 받아들이지 않았습니다(수원지방법원 안산지원 제2민사부 판결).

입대의의 의결을 거치지 않은 입찰참가자격 제한에 따라 낙찰자를 결정하고 계약을 체결할 경우 최저가격을 제시한 입찰자를 낙찰자로 결정하지 않음에 따라 입찰 최저가격보다 계약금액이 높아져 입주자 등이 부담해야 하는 관리비 등의 지출이 증가되고 계약금액 대비 공사의 효율성이 낮아져 공공성을 해하게 되는 등 그 하자가 중대해 보인다. 또 임의적으로 제한 사항을 추가한 대표자 등이 특정한 입찰자와 부정하게 결탁하는 등으로 자의적으로 사업자를 선정할 수 있게 돼 입찰의 공정성을 현저하게 침해할 우려가 있는 등 이는 공동주택의 효율적인 관리 및 주거수준 향상이라는 공동주택관리법의 공익적 목적을 중대하게 침해하는 것에 해당한다.

이 아파트와 같은 의무관리대상 공동주택의 경우 사업자 등의 역할이 공동주택 및 입주민들에게 미치는 영향이 크고 이로 인한 사회적 파급효과 역시 상당하므로 공동주택관리법령의 취지가 몰각되지 않도록 해야 할 필요성이 더욱 커 이 아파트의 낙찰자 결정 및 이 사건 공사계약은 무효로 봄이 타당하다.

평석

주택관리업자 및 사업자선정지침에 따라 경쟁입찰을 진행하는 경우에는 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 합니다(동 지침 제4조 제4항). 따라서 경쟁입찰을 진행하면서 입주자대표회의 의결을 거치지 않고 입주자대표회장이 임의로 참가자격 제한 사유를 추가하는 것은 명백히 동 지침 위반이 됩니다. 다만 동 지침을 위반한 하자가 있다고 하더라도 이후 진행된 낙찰자 결정 및 공사계약의 무효 여부는 별개로 판단해야 한다는 것이 법원의 기본적인 태도입니다. 이 사건 아파트의 경우 임의로 추가된 입찰참가자격 제한에 따라 최저가격을 제시한 업체가 떨어지는 결과가 발생했는데, 입찰 최저가격보다 계약금액이 높아진다면 관리비 등 지출의 증가로 이어지고, 결국 아파트 입주자 등이 피해를 입게 됩니다. 만약 이러한 경우에도 낙찰자 결정 및 공사계약을 무효로 하지 않는다면, 관리비 등을 집행함에 있어 입대의 대표자 등의 개인적인 일탈로 인한 임의적인 입찰참가자격 제한 사항의 추가 등에 따른 자의적인 사업자 선정 및 계약금액의 지출 등을 용인하게 되는 결과로 이어지게 됩니다. 따라서 이러한 하자를 묵인한 낙찰자 결정 및 계약체결은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 결과라고 할 수 있고 무효로 보는 게 타당합니다.