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(판례) 대법원 2021. 1. 14. 선고 2017도21323 외부인의 지하주차장 출입에 대해 일부 입주자등의 의사와 입주자대표회의의 의사가 상충되는 경우
 
전국아파트신문   기사입력  2021/09/07 [13:33]

사실관계

 

피고인은 건식 손세차 서비스 영업을 하는 사람으로서 2009년경부터 A 아파트 입주자대표회의로부터 A 아파트 지하주차장에서 입주자등을 위한 세차영업을 할 수 있도록 허락받은 다음, A 아파트 관리사무소와 방문 세차계약을 체결하고 관리사무소에 보증금과 월 사용료를 지급하였다. 나아가 A 아파트의 일부 입주자등과는 별도로 세차용역계약을 체결한 다음 세차영업을 하여왔다.

 

그런데 피고인과 관리사무소 사이의 방문 세차계약이 종료된 이후, A 아파트의 입주자대표회의와 관리사무소는 B와 방문 세차계약을 체결하였다.

 

그러나 피고인은 A 아파트의 관리사무소뿐만 아니라 A 아파트의 일부 입주자등과 별도로 세차용역계약을 체결한 사실이 있으므로 해당 계약의 이행을 위하여 A 아파트 지하주차장에서 세차영업을 계속하였다.

 

이에 A 아파트 입주자대표회의는 피고인이 세차영업을 위하여 지하주차장에 출입하는 것을 금지하는 결의를 하였고, 이후 출입금지 가처분을 신청하여 인용되었다. 그럼에도 피고인은 A 아파트 지하주차장에 출입하여 피고인과 세차용역계약을 체결한 일부 입주자등의 차량을 세차하였는데, 피고인이 지하주차장에 들어가면서도 관리자로부터 구체적인 제지를 받은 바가 없었다.

 

 

2. 법원의 판단

 

1) 건조물침입죄는 건조물의 사실상 평온을 보호법익으로 하고 있으므로 건조물 관리자의 의사에 반하여 건조물에 침입하면 성립한다. 건조물의 거주자나 관리자와의 관계 등으로 평소 그 건조물에 출입이 허용된 사람이라 하더라도 건조물에 들어간 행위가 거주자나 관리자의 명시적 또는 추정적 의사에 반함에도 불구하고 감행된 것이라면 건조물침입죄가 성립한다.

 

2) 입주자대표회의는 구 주택법 또는 공동주택관리법에 따라 구성되는 공동주택의 자치의결기구로서 공동주택의 입주자등을 대표하여 공동주택의 관리에 관한 주요사항을 결정할 수 있고, 개별 입주자등은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 공동주택에서의 본질적인 권리가 침해되지 않는 한 입주자대표회의가 결정한 공동주택의 관리에 관한 사항을 따를 의무가 있다.

 

3) 공동주택의 관리에 관한 사항에는 단지 안의 주차장 유지 및 운영에 관한 사항도 포함되고, 따라서 입주자대표회의가 입주자등이 아닌 외부인의 단지 안 주차장에 대한 출입을 금지하는 결정을 하고 그 사실을 외부인에게 통보하였음에도 외부인이 입주자대표회의의 결정에 반하여 그 주차장에 들어갔다면, 출입 당시 관리자로부터 구체적인 제지를 받지 아니하였다고 하더라도 그 주차장의 관리권자인 입주자대표회의의 의사에 반하여 들어간 것이므로 건조물침입죄가 성립한다.

 

4) 설령 외부인이 일부 입주자등의 승낙을 받고 주차장에 들어갔다고 하더라도 개별 입주자등은 그 주차장에 대한 본질적인 권리가 침해되지 않는 한 입주자대표회의의 주차장 관리에 관한 결정에 따를 의무가 있으므로 건조물침입죄의 성립에 영향이 없다.

 

 

3. 평석

 

아파트는 여러 입주자등이 거주하고 있는 곳이므로 입주자등의 승낙을 받은 외부인이 출입하는 경우가 빈번하다. 이에 입주자등이 외부인의 출입을 승낙하였다고 하더라도, 입주자대표회의가 출입을 금지하는 등 입주자등과 입주자대표회의의 의사가 상충되는 경우도 종종 발생하곤 한다.

 

그렇다면 입주자대표회의가 의결로서 출입을 금지하였음에도 입주자등과의 용역계약을 이행하기 위해 일부 입주자등의 승낙을 받아 지하주차장으로 출입한 경우는 어떠한가?

 

이 사건은 대법원에서만 무려 3년 이상 진행되었던 만큼 그 과정에서 다양한 사실관계와 쟁점들이 다뤄졌을 것으로 보이나, 판결문에 담긴 결론은, 외부인이 입주자의 승낙을 받아 지하주차장에 출입하였다고 하더라도 입주자대표회의의 출입금지 의사에 반하는 경우 형법상 건조물침입죄가 성립할 수 있다는 것이다.

 

통상 해당 지하주차장을 사용할 권한이 있는 입주자가 출입을 허가하였으므로 출입하여도 달리 문제가 되지 아니할 것으로 생각하기 쉬운데, 이 판례는 그러한 판단에 경종을 울린다는 점에서 의미가 있다.

 

 

 

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